Kündigung

Bevor ein Mietverhältnis abgeschlossen wird, sollte man sich auch über die Art der Beendigung im Klaren sein.

Eigenmachtverbot

Wenn ein Mietverhältnis wirksam beendet wurde oder durch Befristungsablauf geendet hat, darf eine Räumung nie eigenmächtig durch den Vermieter durchgeführt werden. Dem Vermieter ist es nicht gestattet, den „ehemaligen” Mieter durch eigenmächtigen Austausch des Türschlosses am Betreten des Mietobjekts zu hindern. Dies stellt eine Besitzstörung dar. Vielmehr darf nur auf gerichtliche Anordnung durch den Gerichtsvollzieher delogiert werden.

Einvernehmliche Vertragsbeendigung (Räumungsvergleich)

Jedes Mietverhältnis, ob befristet oder unbefristet, kann jederzeit einvernehmlich beendet werden. Dies bedeutet, dass die Vertragspartner die Vereinbarung treffen, das bereits laufende Mietverhältnis zu einem bestimmten Termin zu beenden. Keiner der beiden kann den anderen zu einer einvernehmlichen Vertragsbeendigung zwingen.

Besteht eine Einigung, ist es nicht notwendig gesetzliche oder mietvertragliche Fristen und Termine einzuhalten. Die einvernehmliche Auflösung kann auch mit einem gerichtlichen Vergleich, dem so genannten Räumungsvergleich, dokumentiert werden. Wird dann die Wohnung seitens des Mieters nicht zum vereinbarten Termin zurückgestellt, kann der Vermieter sofort die zwangsweise Räumung bei Gericht beantragen, ohne zuvor eine Räumungsklage einbringen zu müssen.

Ende durch Zeitablauf

Befristete Mietverträge enden durch Zeitablauf und bedürfen keiner gesonderten Aufkündigung. Erfolgt jedoch die Rückgabe des Mietobjekts trotz Vertragsende nicht zeitgerecht, hat der Vermieter binnen 14 Tagen Räumungsklage einzubringen. Sonst könnte es im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zu einer gesetzlichen Erneuerung des Mietverhältnisses kommen oder bei Einfamilienhäusern zu einer so genannten stillschweigenden Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.

Übergabe- und Übernahmeauftrag

Ein Übergabeauftrag dient zur Durchsetzung der rechtzeitigen Übergabe der Wohnung bei Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses. Der Sinn besteht darin, dass der Vermieter nicht den Ablauf einer Befristung abwarten muss, um danach eventuell mit Räumungsklage vorzugehen, sondern sich bereits vor Ablauf des Mietverhältnisses die zeitgerechte Übergabe sichern kann.

Dies kann frühestens sechs Monate vor Ablauf der Befristung bei Gericht eingebracht werden. Der Mieter kann dagegen binnen vier Wochen Einwendungen erheben, die aber nur dann erfolgreich sein werden, wenn im Übergabeauftrag ein unrichtiger Endtermin angegeben ist oder bei Eigentumswohnungen die Mindestbefristung unterschritten wurde.

Das Gegenstück zum Übergabeauftrag stellt der Übernahmeauftrag dar. Mittels Übernahmeauftrag kann der Mieter, frühestens sechs Monate vor Ablauf der Befristung, eine Übernahmeverpflichtung erwirken. Auch bei dieser Vorgehensweise führt nur ein unrichtiges Vertragsende zu keiner Rechtskraft.

Erlöschen eines Mietverhältnisses

Wird ein Mietobjekt völlig zerstört, durch beispielsweise ein Feuer, erlischt das Mietverhältnis. Dazu kommt es nur dann nicht, wenn bei Altbaueigentumswohnungen (Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes) aufgrund einer ausreichenden Versicherung eine Verpflichtung zur Wiederherstellung des Mietobjektes besteht.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein bestehendes Mietverhältnis auch ohne Einhaltung von Fristen aufgelöst werden. Liegen die Voraussetzungen des § 1118 ABGB vor, kann jedes Mietverhältnis, unabhängig davon, ob es befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde, vom Vermieter ohne Rücksicht auf Kündigungsfristen und Termine mit sofortiger Wirkung beendet werden.

• Erheblich nachteiliger Gebrauch durch den Mieter: dieser Auflösungsgrund liegt vor, wenn das Mietobjekt vom Mieter vertragswidrig genutzt oder vernachlässigt wird und daraus eine erhebliche Beschädigung oder auch nur Gefährdung des Hauses zu befürchten ist. Dazu gehört zum Beispiel die eigenmächtige Entfernung tragender Wände.
• Unleidliches Verhalten des Mieters: wenn der Mieter durch sein vertragswidriges, rücksichtsloses oder anstößiges Verhalten anderen Mitbewohnern des Hauses das Zusammenleben verleidet oder dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund dieses Verhaltens nicht weiter zumutbar ist.
• Qualifizierter Mietzinsrückstand: nach erfolgter Mahnung und Nachfristsetzung, kann der Vermieter die Räumungsklage mit einer Mietzinsklage verbinden. Kann der Mieter beweisen, dass ihn kein grobes Verschulden trifft und ist das Mietobjekt rechtlich in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes einzuordnen, so kann der Mieter die Abweisung der Räumungsklage erreichen, wenn er den Mietzinsrückstand noch während des Gerichtsverfahrens begleicht.

Vertragsauflösung ohne und mit Frist

Die Vertragsauflösung nach § 1117 ABGB ist möglich, wenn dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Ein Verschulden des Vermieters ist nicht erforderlich. Die Vertragsauflösung nach § 1117 ABGB kann vom Mieter ohne Einhaltung besonderer Fristen gerichtlich erfolgen. Eine Berechtigung liegt vor, wenn

• das Mietobjekt grobe Mängel aufweist und der Vermieter sich weigert, binnen angemessener Frist den vertraglich vereinbarten Zustand des Mietobjektes herzustellen oder seinen Erhaltungspflichten nachzukommen.
• das Mietobjekt während der Mietdauer ohne Verschulden des Mieters unbrauchbar wird, wie zum Beispiel durch Brand.
• das Wohnen im Mietobjekt gesundheitsschädlich ist.
• dem Mieter die Benützung des Mietobjektes durch das Verhalten des Vermieters oder anderer Hausbewohner unmöglich gemacht wird.