Betriebskosten

Oft sind die Betriebskostenabrechnungen falsch oder unübersichtlich.

Nach dem Wortsinn in seiner gewöhnlichen Bedeutung sind unter den Betriebskosten eines Gebäudes die mit dem Gebrauch (der Benützung) des Gebäudes und seiner Anlagen im jeweiligen Zustand verbundenen Kosten zu verstehen; die Kosten der Instandhaltung fallen nicht darunter.

Abrechnung der Betriebskosten in Form der Jahrespauschalverrechnung ist üblich, da sie wesentlich einfacher handhabbar und weniger aufwendig ist. Dabei werden den Mietern monatlich gleich bleibende Beträge vorgeschrieben. Einmal im Jahr erfolgt meist eine Anpassung der Pauschalbeträge. Bis 30. Juni eines jeden Jahres ist die Betriebskostenabrechnung zu legen. In der Abrechnung sind die bezahlten Pauschalbeträge den tatsächlich angefallenen Betriebskosten gegenüberzustellen, wobei sich aus der Differenz eine Nachzahlung oder ein Guthaben ergibt.

Die Abrechnung ist im Haus zur Einsicht aufzulegen. Außerdem ist in geeigneter Weise die Belegeinsicht zu ermöglichen. Verlangt der Mieter Kopien der Belege, sind auch diese auf seine Kosten zur Verfügung zu stellen.

Ein Mieter, der zum übernächsten Zinstermin nach Rechnungslegung Mieter ist, erhält seinen Anteil am Überschuss bzw. muss seinen Anteil an der Nachzahlung tragen, unabhängig davon, ob er im Jahr, über das die Abrechnung gelegt wurde, bereits Mieter war oder nicht.
Die Betriebskosten, die der Vermieter den Mietern weiter verrechnen darf, sind in § 21 Abs 1 MRG taxativ aufgezählt.

Zu beachten ist jedoch, dass diese Regelung nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (im folgenden kurz MRG genannt) gilt. Bei den Voll- und Teilausnahmen sind grundsätzlich auch andere Vereinbarungen über die Verrechnung von Betriebskosten möglich. Werden in diesen Bereichen keine oder nur unzureichende Vereinbarungen über die Zahlung der Betriebskosten getroffen, so kann davon ausgegangen werden, dass die Betriebskosten des MRG verrechnet werden dürfen.

Betriebskosten die nicht im Katalog des § 21 Abs 1 MRG genannt sind, können, zumindest im Vollanwendungsbereich des MRG, nicht auf die Mieter überwälzt werden.

Betriebskosten im WEG

Im Wohnungseigentum unterscheidet sich die Situation bezüglich der Betriebskosten dahingehend, dass ein strenger Betriebskostenkatalog wie im MRG nicht existiert. Das WEG spricht von „Aufwendungen”, unterlässt es aber, diesen Begriff näher zu definieren bzw. einzugrenzen. Auch bezüglich der Art und Weise, wie eine Abrechnung inhaltlich gestaltet werden soll, konkretisiert der Gesetzgeber nicht. Lediglich die „Richtigkeit” der Abrechnung sieht das Gesetz vor. Die Hausverwaltung kann also nach dem WEG auch Positionen verrechnen wie z.B. Kopier-, Grundbuchs-, Fahr- oder Portokosten, die im MRG nicht überwälzbar wären. Darüber hinaus hat die Hausverwaltung auch die Möglichkeit, Kleinreparaturen unter dem Titel Betriebskosten abzurechnen. Nach Ablauf der Abrechnungsperiode muss die Hausverwaltung jedem einzelnen Wohnungseigentümer gesondert eine eigene Abrechnung zusenden.

Sollte allerdings die Jahresabrechnung überprüft werden, muss vorab jedoch sowohl der Wohnungseigentumsvertrag, als auch der Hausverwaltungsvertrag auf abändernde Vereinbarungen überprüft werden. So ist es zum Beispiel den Wohnungseigentümern möglich, schriftlich und einstimmig eine vom Kalenderjahr unterschiedliche Abrechnungsperiode zu vereinbaren. Letztendlich läuft es bei Wohnungseigentümern immer darauf hinaus, dass sie als Eigentümergemeinschaft (und nicht etwa die Hausverwaltung) sämtliche Kosten zu tragen hat, egal welchem „Topf” diese entstammen.