Wohnungseigentum: Rechte, Pflichten und Konflikte sauber klären

Wohnungseigentum bringt nicht nur Sicherheit, sondern auch laufende Entscheidungen, Kosten und manchmal Konflikte mit sich. Spätestens wenn es um die Hausverwaltung, Erhaltungsmaßnahmen, Kostenverteilung oder die Frage „Was dürfen wir beschließen – und wie?“ geht, wird es schnell komplex. Der ÖMB Wien hilft Ihnen, Ihre rechtliche Position zu klären, Ihre Ansprüche durchzusetzen und Entscheidungen in der Eigentümergemeinschaft sauber vorzubereiten.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten möchten

Eine leere Eigentumswohnung verursacht laufende Belastungen: Betriebskosten, öffentliche Abgaben und Gebühren fallen auch ohne Mieteinnahmen an. Viele Eigentümer überlegen daher, die Wohnung (auch befristet) zu vermieten. Dabei hängt im österreichischen Mietrecht sehr viel vom konkreten Objekt und der rechtlichen Ausgangslage ab: Alt- oder Neubau, eine (ehemalige) Genossenschaftswohnung, unterschiedliche Mietzinsbildung und laufende Gesetzesänderungen.

Wir unterstützen Sie dabei, die wichtigsten Fragen vorab korrekt zu klären, etwa:

• Wer darf vermieten und welche Voraussetzungen gelten?
• Was muss im Mietvertrag geregelt sein?
• Welche Miete ist zulässig und welche Kosten dürfen weiterverrechnet werden?
• Welche Erhaltungspflichten treffen Vermieter und Mieter?
• Befristung, Kündigung, Ende des Mietverhältnisses
• Kaution und Abwicklung

Von frei verfügbaren Musterverträgen aus dem Internet ist abzuraten, weil sie häufig nicht zu Ihrem konkreten Fall passen und später teuer werden können.

Hausverwaltung, Honorare und Entscheidungen in der Eigentümergemeinschaft

Auch im Wohnungseigentum gilt: Verwaltung ist Arbeit. Das Honorar des Hausverwalters wird üblicherweise in einer Vereinbarung zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter festgelegt. Fehlt eine solche Vereinbarung, ist das Entgelt nach Angemessenheit zu beurteilen.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung:

• Ordentliche Verwaltung betrifft die laufende Hausbewirtschaftung. Hier kann die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich mit Mehrheit entscheiden, und ein bestellter Verwalter kann in diesem Rahmen viele Entscheidungen eigenständig umsetzen.
• Außerordentliche Verwaltung betrifft Maßnahmen, die über die laufende Bewirtschaftung hinausgehen (z. B. größere Arbeiten oder Projekte). Dafür braucht es in der Regel einen gesonderten Mehrheitsbeschluss. In bestimmten Fällen kann sogar Einstimmigkeit erforderlich sein – das hängt vom konkreten Thema und der rechtlichen Einordnung ab.

Wobei der ÖMB Wien im Wohnungseigentum konkret hilft

• Prüfung von Verwalterhonorar, Leistungsumfang und Pflichten
• Klärung, welche Mehrheit für welche Entscheidung erforderlich ist
• Unterstützung bei Vorbereitung, Formulierung und Beurteilung von Beschlüssen
• Einordnung von Erhaltungsmaßnahmen und Kostentragung
• Begleitung bei Konflikten in der Eigentümergemeinschaft oder mit der Verwaltung